WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA – kiedy powstaje i co to jest?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje po zakupie pierwszego lokalu w nieruchomości mieszkalnej. Następuje wtedy wyodrębnienie w księdze wieczystej głównej budynkowej dodatkowej księgi wieczystej lokalowej. Po zakupie kolejnych lokali powstają analogicznie kolejne księgi wieczyste lokalowe – dla każdego lokalu odrębna. Każdemu właścicielowi lokalu przypada udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten to stosunek wielkości lokalu i jego przynależnych pomieszczeń do sumy wielkości wszystkich lokali wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi w konkretnej nieruchomości.
Częściami wspólnymi nazywamy te części nieruchomości, które służą wszystkim właścicielom, a więc w szczególności: nieruchomość gruntowa, dach, ściany, fundamenty, klatki schodowe, instalacja elektryczna, instalacja wod-kan, instalacja centralnego ogrzewania, p.poż., przewody spalinowe, przewody wentylacyjne, windy, hydrofory, separatory i inne instalacja i urządzenia.
A więc Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem. Do Wspólnoty przystępuje się automatycznie w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe, na przykład poprzez zakup garażu czy innej nieruchomości. Może również zaciągać zobowiązania takie jak kredyt bankowy oraz pozywać do sądu.
Wspólnota zwykle posiada:
- nazwę składającą się ze słów „wspólnota mieszkaniowa” oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Solidna 4 w Chorzowie
- posiada też zarząd lub zewnętrznego zarządcę oraz zgromadzenie ogółu właścicieli;
- posiada siedzibę – zwykle to adres zarządcy czy administratora;
- ponad to REGON – nadany przez Główny Urząd Statystyczny;
- NIP – nadany przez właściwy Urząd skarbowy oraz
- konto bankowe
Jeśli budynek zawiera nie więcej niż trzy lokale, wtedy może funkcjonować jako tzw. Mała Wspólnota mieszkaniowa, a zarządzanie taką wspólnotą mieszkaniową odbywa się w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.
Jeżeli jednak nieruchomość składa się z więcej niż trzech lokali, tworzą one tzw. Dużą Wspólnotę mieszkaniową i powołanie zarządu jest obowiązkiem jej członków. Zarząd wspólnoty odpowiednią uchwałą powołują właściciele lokali. Członkiem zarządu wspólnoty może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona. Zarząd jest organem wewnętrznym wspólnoty, a jego działanie jest działaniem samej wspólnoty.
Ponieważ zarządzanie wspólnotą jest skomplikowane i rodzi sporą odpowiedzialność, a ustawa nakłada na takiego zarządcę duże wymagania, wiele Wspólnot wybiera potencjalnie korzystniejsze dla mieszkańców rozwiązanie jakim jest zatrudnienie zewnętrznego zarządcy nieruchomości. W praktyce, powierzenie zarządu przedsiębiorcy lub spółce zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami następuje w umowie notarialnej lub w formie uchwały wspólnoty, protokołowanej przez notariusza.
Jeśli Wspólnota wybrała zarząd osobowy spośród grona właścicieli, wtedy obowiązki wykonawcze najczęściej powierza profesjonalnemu administratoro